中華民國不動產協進會暨世界不動產聯合會 台灣分會
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桃園晉升準直轄市 全力爭取新六都
今（3/11）由中華民國不動產協進會理事長黃南淵主持，在桃園縣政府舉行，邀請行政院經建會都住處張桂林處長、桃園縣郭蔡文副縣長、桃園縣政府城鄉處李永展處長、桃園縣建開公會鐘吉昌理事長、桃園縣不動產仲介公會徐本清理事長、桃園縣不動產代銷公會范秉豐理事長、淡江大學產業經濟系莊孟翰教授，以及桃園縣建築開發及不動產相關業界先進，就桃園晉升準直轄市的都市均衡發展趨勢舉辦「2010都市地區均衡發展趨勢論壇」。
面對當前全球化的快速發展，以及亞太地區經濟整合的趨勢，為提升台灣本身競爭力，均衡各區域發展，政府提出「三都十五縣」的國土規劃概念。新五都行政的將台灣重新組織再造的一個契機，也能夠將資源重新做分配。七個區域的均衡發展；「新五都」則是改制或整合縣市而形成的直轄市。為因應現況的國土規劃，將有完整的配套措施，包括：財畫法、行政區畫法、選舉罷免法、公共債務法、地方制度法等相關法案的修正，各個區域合作平台的成立，政府對區域整合發展計畫的優先補助，地方鄉鎮合併的推動，以及改制過程中的行政準備工作等。目前除了新五都以外，未來可望還有第六個直轄市，像目前尚未核定為直轄市的桃園縣，由於其人口增長迅速，再加上桃園航空城建設的展開，預期不久後即可準直轄市或升格為直轄市，惟必須規劃整合桃竹苗地區科技研發及產業優勢，並著重地方文化特色，以促進「桃竹苗」區域的整體發展。
- 中華民國不動產協進會理事長黃南淵指出：
在五都地方分權制度，每一個都會都可以自行分配，使都會發展更蓬勃，桃園縣已經二百萬人口，面積都會發展桃園臨海；代表國家門戶的國際機場，又有名山環繞，最值得一提桃園埤塘文化的復育，非常可貴，創造具有特色的風貌。。從飛機上俯看桃園埤塘，每一個埤塘就像鏡子般點綴這塊地土，交通捷運發展完成後，桃園指日可待變成台灣整體發展之核心，期許建築業者齊心為桃園找到一個具有代表性的據點，如：台中市精明一街就吸引很多人願意到台中去感受中台灣的魅力。
- 桃園縣郭蔡文副縣長表示：
非常感謝把這個機會給桃園縣，國際的招商與介紹，歡迎大家到桃園來，更期許各位先進前輩不吝提出寶貴意見。桃園發展脫離不開國際發展，桃園人口有六十萬人口未駐籍在此，我們的房價桃園與台北為1：5，都更送件至中央為桃園最多，其中有一個A區站，226公頃，公有土地為80幾公頃，一個開發案準備建青年住宅，102年興建銷售完成，只有三年多的時間要完成這個計畫，機場沿線有六個都市計劃，台鐵
最近經建會也針對全國發展討論，今天我們就聚焦在桃園地區，地區均衡發展是政治與地理的術語，意旨各地區享受相等的待遇，其實應該是有生存條件上的區別，必須考慮，群起效尤的效應很大，很容易縣市一窩蜂爭取同樣的建設，均衡相對是動態，因此，與其談均衡，個人建議縮小落差，可能更貼切。
，例如：經貿中心，高鐵車站特定區，科技走廊，機場相關產業，非常多的產業多的區位，創造就業機會就提升所得。
交通與區域發展的關係，從不同資訊與事實，高速鐵路之後，沒有再有這種超大型的建設，相對於中心的定位都必須要有配套的公共建設，七千多億，台鐵與高架，整個有案子幾乎要整個都搬到半空中，15公尺寬的廊帶，火車的運能及速度沒有幫助，這樣與過去的鐵路差異不大，平交道與噪音是最大的貢獻，把捷運路線沿長至各地認知的區域，區域快速鐵路，旅次終端，目前台灣已經邁向後高鐵時代，而動產業界不妨試想，今後20-30年，把花在抬高鐵路的經費，倒不如把重點放在接駁輕軌，區域快鐵，郊區通運鐵路，把過去廢棄鐵路彙整成一條走廊，如同打通血路一般，大眾運輸與公共運輸的發展，好像東京與倫敦的交通策略。
- 淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示：
台灣經濟發展加上兩岸關係更顯複雜，一般住宅及豪宅的市場，因為這兩種房地產分析不一樣，政府都會發展過程中，必須格外注重都市更新的議題。台灣依據國際股市發展分析市場趨勢，最終焦點會集中在香港及大陸，因為盤勢對台灣影響最大，投資市場的大起大落，對於財務重新分配影響很大，ECFA90％進出口都免稅，預期可見台幣幣值必然產生變化，人民幣一定會升值，台灣整體環境已經改變人口結構的改變，單親家庭增多、新生育力低、老齡化的趨勢以日本的經驗，1985到2001年日本受美國壓力日幣升值後的經濟崩盤，這是台灣必須引以為誡的國家經濟發展歷程，貧富懸殊的發展趨勢，地價差距過度不合理，價格130－140萬／坪，都不能等閒視之，個人綜合影響台灣房地產市場的主要原因有11點：1）供需失衡2)房價已經攀升歷史新高（台北縣市最為明顯）3)整體預售市場價跌量縮（區域產品除外）4)豪宅再創新高 5)土地標售價格飆漲－土地閉鎖效應 6)消費者購屋能力普遍下降 7)歷史高峰期 8)法拍數量逐漸增加 9)預防波動性陷阱 10)交屋糾紛逐漸增加 11)政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋。最後也做出結論：
- 長期趨勢－住宅存量＞家庭戶數，近年建造執照↓，使用執照↓，買賣移轉↓，法拍總案量↑，因此，未來2至3年除區隔市場外，U型谷底將會愈來愈明顯。
- 兩岸關係改善，遺贈稅已大幅調降至10％，是否已出現資金行情？此可由商用不動產是否漸趨活絡，以及大安區與信義計畫區之高級住宅或豪宅之市場走勢加以觀察。
- 就人口分布角度加以探討：北部地區人口佔台灣總人口比率44，34％，家庭戶數佔台灣總家庭戶數比率45，94％。；台北市、縣人口佔台灣總人口比率28，03％，家庭戶數佔台灣總家庭戶數比率30，03％。
- 未來房地產市場重心勢必仍舊以北部地區為主，其中又以人口較為密集、交通建設較為完備、高所得人口較為集中的台北縣市為主，其次為桃竹地區，並且又以捷運沿線為主軸。至於台中市、高雄市則與區隔產品、台商回流息息相關。
- 預售市場長期以來均以北台灣為主，其中又以台北縣、市之價量變化最受矚目，其次為桃園、新竹，惟最近已逐漸呈現「量縮價跌」之趨勢。
- 新成屋之存量將會隨著交屋高峰期而呈現價跌量增趨勢，其中又以近年郊區大量推案地區最為明顯，至於中古屋則是在房價逐漸調降至符合購買力之合理價位後將會逐漸恢復市場買氣。
- 整體市場景氣雖呈急遽下降又迅即反彈趨勢，惟銷售情況仍需視個案之地段區位、產品區隔與產品價格是否相襯而定，而更值得重視的是，未來消費者購屋不只是選擇地段區位、產品品質，亦將愈來愈重視品牌價值與生活品質之提升。
莊孟翰也提出建議事項：
- 重視產業結構變化：-98年Q3農業1，41％、工業31，64％、服務業66，95％。
-97年農業184％、工業28，20％、服務業69，97％。
- 深入探討ECFA對各產業之影響。
- 政府應重視北、中、南區域均衡發展。
- 積極發展中部科學園區，積極開發工業用地。
- 「006688專案」→「22446688專案」-增加就業機會。
- 積極建構台中都會區生活圈。
- 積極建構台中都會區交通網絡-台鐵、高鐵、捷運。
- 積極推動都市更新。
- 都市意象-增加觀光收益，提升國家競爭力。
- 桃園縣政府城鄉發展處規劃科黃穗鵬科長表示：
縣府現政策以「愛與祥和」：「愛」－對土地關照，「祥和」－環境共生為發展主體，在全球化趨勢下兼顧城市獨特紋理與文化，調合傳統與創新，才能創造出具有競爭力的創意．永續．桃花園。
就桃園目前近況而言，土地現況使用：33個都市計畫區，面積約323平方公里，佔全縣總面積26，5%。而桃園縣非都市土地約795平方公里，佔全縣總面積65，2%。在人口成長面來談，1)近10年來人口穩定成長，2)近20年來成長率皆高於全國，3)98年10月人口數約為197萬，為全國第三位，4)青壯年人口比率佔全國第一；桃園縣人口密度平均每平方公里約有1，604人，高於臺灣地區平均人口密度(637人/平方公里)，13鄉鎮市人口密度差異大，都市計畫人口比率高，近五年約佔80%以上。本府爭積極取桃園升格直轄市，桃園縣人口數可望在99年超過200萬人，將具備準直轄市資格，110年預測人口：219萬人，130年預測人口：234萬人。升格後的準直轄市與直轄市即擁有相同的預算經費，加上桃園縣工商發展，投資環境與創稅能力，未來縣府仍將依地方制度法規定，積極爭取入籍人口達到200萬人門檻，以升格為準直轄市後，配合國際智慧航空城的發展主軸，再次申請升格案，以期能獲得更多財力及人力資源。
未來桃園的發展政策規劃為四區，北：桃園市、八德市、龜山鄉成為政經科教都心，南：中壢市、平鎮市、楊梅鎮成為政經科教都心，東：大溪鎮、龍潭鄉、復興鄉成為生態休閒都心，西：蘆竹鄉、大園鄉、觀音鄉、新屋鄉成為航空物產都心。而在110年，桃園縣的重大建設計畫分別為：1)桃園航空城區域計畫(6，150ha)，2)機場捷運場站周邊土地開發(A7站：224ha)、(A10、A20、A21站：154ha)、(A11、A15、A16站：122ha)，3) 中壢多功能體育園區(131ha)，4) 南崁工六、七、九(62ha)，5) 中路地區開發計畫(122ha)，6) 台鐵高架捷運化都市縫合(226ha)等。處此新時代，推動縣政與服務，創造愛與祥和社會，讓桃園成為美麗、富裕、文化的家園。
- 桃園政府城鄉發展處李永展處長表示：
台鐵從桃園站及中壢老更區都更旗艦計畫，中央政府的列管計畫做好全縣的發展，把品質拉高，北北基桃人口為850萬。再者，航空城必須要有領頭羊，民眾要跨區區段徵收，因此民眾搬遷海軍桃園基地，6150公頃，470公頃高鐵開放，附屬事業用地30公頃，開放限高，分區分批建設，中央政府一定要開發，非都市如何區預計畫發展，都市的產發區，桃園縣區域計劃都是必須突破。
- 桃園縣建築開發商業同業公會鍾吉昌理事長指出：
黃科長的基礎建設說明的非常完善，在商言商，建築業是火車頭工業，昨天到高雄參加高雄建築公會全國大會，航空城是一個空的口號，建議主管機關對於現階段，有影響的包括捷運系統，很明確知道桃園縣有一個很明確的願景，都是行銷可以更具體，對外招商部分，就是比較欠缺，有機會表達對桃園地方未來的發展，獲得國家卓越建設獎，開紅盤的計畫，核心價值的宣傳，使桃園可以發展的更有潛力，桃園房地產就是將本求利，不要從台北看房地產的天下，對房地產的發展是有的，期盼能再給桃園的房地產打一劑強心針，也建議各不動產相關公會共同連結，整合一個桃園發展的營建白皮書跟吳縣長建言，讓桃園的不動產能更加提昇及穩定。
- 桃園縣不動產仲介商業經紀同業公會徐本清理事長表示：
我認為均衡發展的定義不只是在代表房價而已，我個人非常贊同張桂林處長提出的想法，均衡發展的定義是生活機能發展的分布，也是兼顧到新舊，以及南北的區分，準直轄市可以把桃園落後十年的進度追上來，均衡的認定是甚麼，經濟行為都是誘因，舊的中壢市，生活機能不好，所以均衡就無做到，因此誘導人民可以居住在生活機能的地區，才是真正的均衡，舊市區計畫必須突破，沒有徵收，沒有完整的道路計畫，就是做不出表現。雖然仲介是在不動產業界的最尾端，但卻是非常廣泛的，對於桃園目前的都市發展來說，都市計畫是非常困難的，優先的次序必須是要政府妥善的規劃，才能讓桃園快速的進步發展。
- 桃園縣不動產代銷經紀商業同業公會范秉豐理事長指出：
就不動產代銷的專業行銷角度來說，提供兩個意見：
- 房地產銷售，通常面臨到航空城議題，做了貨運或客運園區，但是到底民眾看不到招商計畫，因為現有的機場硬軟體，使民眾沒有信心，未來發展並未給民眾清楚的說明，溝通宣導嚴重不足。
- 都市計劃還再進行中，房屋自有率已經達成80多%，高鐵站口，青埔站周邊的交通等公共工程規劃是很不錯的，但是卻沒有開發商真正開發到位、
